DPE à Madeleine, Albi : bâti ancien, étiquettes et enjeux immobiliers

Le dossier énergétique de Madeleine repose sur 1 098 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, au sein d’un échantillon analysé de 14 053 DPE pour Albi. Ces données permettent de décrire les logements diagnostiqués dans le quartier et de comparer plusieurs indicateurs avec ceux de la commune. Elles ne constituent toutefois pas un inventaire établi de tous les logements de Madeleine : les résultats doivent être lus comme le portrait de l’échantillon disponible. Trois caractéristiques structurent cette lecture : la forte présence du bâti ancien, la prédominance des appartements et une concentration des étiquettes en C et D. Pour vendre ou louer, ces repères apportent un contexte utile, mais ils ne permettent pas d’attribuer une performance énergétique à un bien particulier à partir de sa seule adresse.

Un bâti majoritairement ancien, surtout composé d’appartements

La période de construction dominante à Madeleine est celle d’avant 1948 : elle représente 51,5 % des diagnostics du quartier, contre 32,8 % à l’échelle d’Albi. Cette présence de l’ancien se confirme avec la part des logements construits avant 1975, qui atteint 72,5 %. Les maisons individuelles représentent 21,8 % de l’échantillon, le reste correspondant à des appartements. Le portrait obtenu est donc celui d’un parc diagnostiqué principalement collectif, avec une composante ancienne nettement plus marquée que dans l’ensemble communal. Cela ne signifie pas que tous ces logements présentent les mêmes caractéristiques énergétiques. Les faits disponibles ne détaillent ni les équipements, ni les matériaux, ni les travaux éventuellement réalisés. L’âge du bâti décrit un contexte immobilier ; il ne suffit pas, à lui seul, à expliquer l’étiquette d’un logement.

• Avant 1948 : 51,5 % des diagnostics de Madeleine concernent cette période. C’est la catégorie de construction dominante du quartier, alors qu’elle représente 32,8 % des diagnostics à l’échelle d’Albi.
• Avant 1975 : la proportion atteint 72,5 % dans le quartier. Ce repère complète celui de l’avant-1948, sans permettre de connaître la répartition détaillée entre toutes les périodes de construction.
• Maisons individuelles : leur part est de 21,8 %, le reste étant constitué d’appartements. Les données ne fournissent pas de ventilation des étiquettes DPE selon ces deux types de logements.

Les classes C et D dominent les 1 098 DPE analysés

L’étiquette C est la plus représentée à Madeleine, avec 404 diagnostics, suivie de la classe D, qui en compte 355. La classe E rassemble ensuite 169 diagnostics. Aux extrémités de la distribution, les classes A et B comptent respectivement 5 et 79 diagnostics, tandis que les classes F et G en regroupent 63 et 23. Le quartier ne peut donc pas être résumé à son bâti ancien ou à ses logements les moins performants : les résultats les plus fréquents sont bien C et D. Cette diversité invite à examiner chaque bien séparément. Faute de croisement entre l’année de construction et l’étiquette, il serait notamment injustifié d’affirmer que les logements d’avant 1948 correspondent systématiquement aux classes les moins favorables.

• A : 5 diagnostics ; B : 79 diagnostics. Ces classes sont présentes dans l’échantillon, mais restent moins représentées que les classes C, D et E.
• C : 404 diagnostics ; D : 355 diagnostics. Ce sont les deux étiquettes les plus fréquentes, constituant le principal repère pour décrire la distribution énergétique locale.
• E : 169 diagnostics. Cette classe occupe une place distincte dans la répartition et ne doit pas être intégrée au décompte des passoires F et G fourni pour le quartier.
• F : 63 diagnostics ; G : 23 diagnostics. Ensemble, ces catégories représentent 86 logements, soit 7,8 % des diagnostics de Madeleine.

Par rapport à Albi, davantage d’ancien et 7,8 % de passoires

La part des passoires énergétiques F et G s’établit à 7,8 % à Madeleine, contre 7,1 % pour Albi. Le quartier se situe donc au-dessus de la proportion communale sur cet indicateur. Cette différence doit être rapprochée des autres résultats, sans lui attribuer une cause que les données ne démontrent pas. La consommation médiane du quartier est de 184 kWh/m²/an, contre 183 kWh/m²/an pour la ville : les deux valeurs sont proches. Parallèlement, le poids du bâti d’avant 1948 est plus important à Madeleine, avec 51,5 %, contre 32,8 %. Ces constats décrivent plusieurs dimensions du parc diagnostiqué. Ils ne permettent ni d’établir un lien automatique entre ancienneté et passoire énergétique, ni de conclure que chaque logement du quartier consomme davantage qu’un logement situé ailleurs dans Albi.

Un coût annuel médian estimé de 1 047 €, à lire avec les surfaces

Le coût énergétique annuel médian estimé est de 1 047 € à Madeleine, contre 1 074 € pour Albi. Cette valeur légèrement inférieure ne doit pas être interprétée isolément comme une meilleure performance du quartier. La surface médiane y est également plus petite : 57 m², contre 62 m² pour la commune. Dans le même temps, la consommation médiane rapportée à la surface est de 184 kWh/m²/an à Madeleine, contre 183 kWh/m²/an à Albi. Il faut donc distinguer le montant annuel estimé, la consommation par unité de surface et la taille des logements. Ces médianes décrivent séparément l’échantillon ; elles ne constituent pas les caractéristiques garanties d’un logement type. Elles ne permettent pas non plus de déterminer la dépense future d’un acquéreur ou d’un locataire pour un bien donné.

Vendre ou louer : situer le bien sans lui attribuer la moyenne locale

Pour un vendeur, les 404 diagnostics classés C et les 355 classés D offrent un point de comparaison descriptif : ils indiquent quelles étiquettes sont les plus fréquentes dans le quartier. Pour un bailleur, le coût annuel médian estimé de 1 047 € peut servir de contexte, à condition de ne pas le présenter comme la dépense attendue du logement proposé. Dans les deux cas, la démarche consiste à partir du DPE propre au bien, puis à expliquer sa position dans la distribution locale. Une étiquette F ou G mérite une attention particulière dans cette présentation, puisque ces classes concernent 86 logements de l’échantillon. Les données fournies ne permettent toutefois de chiffrer ni un effet sur la valeur du bien, ni un budget de travaux, ni les conséquences juridiques d’une mise en location.