À Albi, le poids du bâti ancien et les classes énergétiques

Leur répartition donne une photographie énergétique du parc diagnostiqué, mais pas un décompte de logements uniques. Pour les maisons et les immeubles d’avant-guerre, elle pose surtout une question : comment interpréter les étiquettes lorsque l’ancienneté occupe une place aussi importante ? Les données permettent de mesurer ce poids, sans attribuer une classe énergétique particulière à l’ensemble des bâtiments anciens.

Avant 1948 : 32,8 % du parc immobilier

La période antérieure à 1948 est la plus représentée selon l’ADEME. Un autre indicateur fourni, celui du bâti antérieur à 1949, affiche également 32,8 %. Ces deux formulations doivent rester attachées à leurs libellés respectifs : elles ne donnent pas un inventaire détaillé, année par année, des constructions. Elles situent néanmoins l’ancienneté parmi les caractéristiques majeures du parc observé. Pour traiter des maisons et des immeubles d’avant-guerre, ce repère constitue un point d’entrée, non un sous-ensemble précisément décrit. Les faits disponibles ne proposent pas de ventilation propre à cette seule catégorie historique, ni de répartition de ses diagnostics entre les classes A et G.

À Albi, 63,9 % du bâti est antérieur à 1975

Le poids des constructions anciennes ne se limite pas à la première période. Le bâti antérieur à 1975 représente 63,9 % du base DPE, tandis que les périodes antérieures à 2001 en représentent 84,4 %. Ces seuils sont emboîtés : ils ne décrivent pas trois groupes distincts à additionner. Leur intérêt est de replacer le noyau le plus ancien dans une chronologie plus large.

Le périmètre est celui d’Albi, dans le Tarn, identifié par le code INSEE 81004. La population communale de référence du recensement est de 51 290 habitants. Ce chiffre de population n’est pas le dénominateur des proportions énergétiques : celles-ci portent sur des diagnostics enregistrés. De même, les indicateurs d’ancienneté ne permettent pas de calculer directement un nombre de maisons ou d’immeubles d’avant-guerre à partir des 13 596 enregistrements. La part de 32,8 % est explicitement rattachée au base DPE.

• Avant 1948 : période dominante, représentant 32,8 % des diagnostics.
• Bâti antérieur à 1975 : 63,9 % ; périodes antérieures à 2001 : 84,4 %.

Maisons et immeubles d’avant-guerre : le contexte énergétique

La classe C compte 5 349 diagnostics, soit 39,3 %, et la classe D en compte 4 348, soit 32,0 %. À l’autre extrémité de l’échelle fournie, A rassemble 255 enregistrements, soit 1,9 %, et B en rassemble 854, soit 6,3 %. Ces effectifs décrivent l’ensemble de la base locale, toutes périodes représentées confondues. Ils ne permettent pas de savoir quelle place occupent les constructions d’avant-guerre dans chacune de ces classes. La présence importante du bâti ancien ne justifie donc pas de lui appliquer mécaniquement le profil énergétique communal.

La classe E regroupe 1 831 diagnostics, soit 13,5 % des enregistrements. Les classes F et G, concernées par les prochaines échéances réglementaires, réunissent 959 diagnostics, soit 7,1 % du total (714 en F et 245 en G).

• Classes A et B : respectivement 255 diagnostics (1,9 %) et 854 diagnostics (6,3 %).
• Classes C et D : respectivement 5 349 diagnostics (39,3 %) et 4 348 diagnostics (32,0 %).
• Classe E : 1 831 diagnostics (13,5 %).
• Classes F et G : respectivement 714 diagnostics (5,3 %) et 245 diagnostics (1,8 %), soit 959 enregistrements réunis (7,1 %).

29,2 % de maisons individuelles

Les maisons individuelles représentent 29,2 % selon l’ADEME. Il serait donc incorrect de rapprocher directement cette part des 32,8 % associés au bâti le plus ancien pour en tirer un effectif de maisons d’avant-guerre. Les deux proportions décrivent des dimensions différentes, sans tableau croisé disponible. L’analyse peut distinguer les enjeux des maisons et des immeubles, mais elle ne peut pas leur attribuer des résultats énergétiques séparés.

La base contient des actes diagnostiques enregistrés, et un même logement peut y apparaître plusieurs fois. Cette caractéristique interdit de lire les 13 596 diagnostics comme autant de logements différents. Elle vaut aussi pour les sous-totaux : les 245 enregistrements classés G ne constituent pas un décompte établi de 245 logements uniques. Sans identification des répétitions, il n’est pas possible de mesurer leur effet sur la répartition globale. Pour le parc ancien, cette distinction empêche notamment de transformer les effectifs par classe en nombre certain de bâtiments concernés.

183 kWh/m²/an : un repère médian, pas le profil du bâti ancien

À Albi, la consommation énergétique médiane s'établit à 183 kWh/m²/an pour une surface médiane de 62 m². Le coût énergétique annuel médian est estimé à 1 074 € par logement.

L’électricité est le chauffage principal le plus représenté selon l’ADEME, avec 7 698 diagnostics. Ce constat porte, lui aussi, sur les enregistrements et non sur un nombre établi de logements uniques. Il ne permet pas de caractériser le chauffage des seuls bâtiments d’avant-guerre, ni d’expliquer leur éventuelle présence dans une classe donnée. Le coût annuel médian estimé ne constitue donc ni une facture annoncée pour une maison ancienne, ni un montant applicable à un immeuble particulier. Les données donnent des repères globaux, sans isoler l’effet d’un mode de chauffage sur les performances observées.

Centre Historique et inondation : deux entrées, aucune causalité établie

Le Centre Historique figure parmi les secteurs IRIS analysés, tout comme le Faubourg du Vigan, Madeleine et Veyrières. Le nom du Centre Historique ne suffit donc pas à lui attribuer la totalité du bâti ancien, ni une concentration particulière de diagnostics F ou G. On ne peut pas davantage comparer les quartiers cités entre eux sur leurs performances. Pour les maisons et les immeubles d’avant-guerre, la localisation reste ici un cadre d’observation, pas la preuve d’un classement énergétique ou d’une ancienneté déterminée.

Géorisques recense quatre familles de risques : inondation, mouvement de terrain, phénomène lié à l’atmosphère et transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon indiqué est de 2 ; la zone sismique n’est pas renseignée. Ces informations complètent le contexte immobilier local, sans établir l’exposition de chaque maison ou immeuble. Il n’est donc pas possible de relier une classe défavorable à l’un de ces risques, ni d’affirmer que les bâtiments anciens y seraient davantage exposés. Une zone sismique non renseignée reste une information manquante, et non la démonstration d’une absence de risque.

G depuis 2025, F en 2028 : l’âge du bâtiment ne remplace pas la classe

Pour la location, la conséquence concrète fournie dépend de l’étiquette énergétique, et non d’une qualification générale de bâtiment ancien. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent F en 2028 et E en 2034. Ces repères s’appliquent à la lecture des classes, mais les volumes communaux ne mesurent pas le nombre de nouveaux baux concernés à Albi. Les données ne précisent ni l’usage locatif des biens enregistrés, ni leur situation contractuelle. Elles ne permettent donc pas de chiffrer les conséquences locatives propres aux bâtiments d’avant-guerre.

Les 959 diagnostics F et G signalent la place de ces deux étiquettes selon l’ADEME ; ils ne représentent pas 959 logements uniques soumis à une même échéance. F et G doivent rester distinguées puisque les dates fournies diffèrent. La classe E, avec 1 831 enregistrements, correspond encore à un autre horizon prévu pour la décence énergétique. Pour comprendre la situation d’une maison ou d’un immeuble ancien, le pourcentage communal ne remplace donc pas la connaissance de la classe du bien concerné. L’ancienneté donne un contexte architectural et chronologique, tandis que les règles mentionnées reposent ici sur des catégories énergétiques et sur les situations expressément décrites.

• Classe G : critère de décence énergétique non satisfait pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
• Classe F : échéance prévue en 2028.
• Classe E : échéance prévue en 2034.

Vente des maisons et immeubles en monopropriété : le périmètre E, F et G

La vente apporte une autre distinction utile pour le parc ancien. L’audit énergétique réglementaire concerne les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole, avec une application à la classe E depuis le 1er janvier 2025. Il ne vise pas indistinctement tous les immeubles anciens du seul fait de leur âge.