À Albi, les classes C et D dominent une photographie énergétique du bâti ancien

À Albi, la dernière photographie officielle du parc immobilier diagnostiqué fait apparaître un profil contrasté : les classes C et D occupent la place centrale, dans un corpus où le bâti ancien est fortement représenté. Cette actualité du 24 septembre 2026 repose sur l’extraction ADEME du 18 septembre 2026, et non sur un événement municipal. Elle porte sur 13 596 diagnostics enregistrés dans le périmètre local. Pour les propriétaires vendeurs, les bailleurs et les acquéreurs, son intérêt est de situer les enjeux énergétiques documentés à l’échelle communale. Elle ne constitue toutefois ni un décompte des logements uniques ni une évaluation de chaque bien.

Une photographie de diagnostics, pas un recensement des logements

Le périmètre étudié est celui d’Albi, dans le Tarn, identifié par le code INSEE 81004. Le jeu local retient une population communale de référence de 51 290 habitants. Cette donnée situe la commune, mais elle ne fournit pas le nombre de logements concernés par les diagnostics. Les 13 596 enregistrements constituent une autre unité de mesure : celle des diagnostics présents dans la base. Un même logement pouvant apparaître plusieurs fois, rapporter directement ces enregistrements à la population ne permettrait pas de mesurer la couverture du parc immobilier. Le nombre de logements uniques n’est pas fourni dans les éléments disponibles pour cette analyse.

La distinction vaut pour toutes les proportions d’étiquettes présentées ici : elles décrivent des diagnostics enregistrés, et non une répartition exhaustive des logements albigeois. Elle vaut aussi dans le temps. Une extraction datée du 18 septembre fournit un état de la base utilisée pour la publication du 24 septembre, sans établir à elle seule une progression ou une amélioration. Aucune série antérieure comparable n’est fournie pour mesurer une évolution. Enfin, certains indicateurs concernent explicitement le corpus géolocalisé, notamment la période de construction dominante. Ces périmètres doivent rester visibles : les rapprocher éclaire le profil local, mais ne les rend pas automatiquement interchangeables.

C et D forment le centre de gravité énergétique albigeois

Avec 5 349 diagnostics, soit 39,3 % des enregistrements, la classe C est la plus représentée. La classe D suit avec 4 348 diagnostics, soit 32,0 %. Ce sont donc ces deux catégories qui structurent d’abord la lecture de la photographie albigeoise, davantage que les seules extrémités du classement. Pour un vendeur ou un acquéreur, cette distribution constitue un repère communal, pas une mesure de la position d’un bien sur le marché. Les faits disponibles ne donnent ni prix de vente, ni délais, ni correspondance entre étiquette et valeur. Ils permettent de décrire une fréquence dans la base, sans convertir cette fréquence en avantage commercial.

À l’autre extrémité du classement, les étiquettes A et B comptent respectivement 255 et 854 diagnostics, soit 1,9 % et 6,3 % des enregistrements. Elles restent moins représentées que C ou D prises séparément. Cette hiérarchie distingue les catégories les plus fréquentes des catégories moins présentes, mais ne renseigne pas sur les raisons de cette répartition. Rien ne permet ici d’attribuer les classes A ou B à une période de construction, à une surface ou à un secteur particulier. La photographie ne comporte pas ces croisements. Son apport concret est donc descriptif : situer une étiquette dans le corpus communal sans lui associer des caractéristiques non documentées.

• Classe A : 255 diagnostics enregistrés, soit 1,9 %.
• Classe B : 854 diagnostics enregistrés, soit 6,3 %.
• Classe C : 5 349 diagnostics enregistrés, soit 39,3 %.
• Classe D : 4 348 diagnostics enregistrés, soit 32,0 %.

La classe E pèse davantage que les classes F et G réunies

La lecture des étiquettes les moins favorables fait ressortir un autre trait local : la classe E compte 1 831 diagnostics, soit 13,5 % des enregistrements, contre 959 pour les classes F et G réunies, soit 7,1 %. Le groupe E est ainsi plus fourni que l’ensemble F-G dans la base. Une analyse limitée aux seules classes F et G laisserait donc de côté une catégorie importante pour les échéances locatives comme pour certaines ventes. Cela ne signifie pas que tous ces enregistrements correspondent à des biens actuellement proposés à la location ou à la vente : leur situation d’occupation ou de commercialisation n’est pas renseignée.

Dans le détail, F représente 714 diagnostics, soit 5,3 %, et G en représente 245, soit 1,8 %. Ces nombres identifient la place de chaque classe, mais ne mesurent pas un volume de logements uniques soumis à une même démarche. Les doublons possibles interdisent cette assimilation, et les données ne précisent pas combien de ces biens sont des maisons individuelles, des immeubles en monopropriété ou des logements concernés par un nouveau bail. L’utilité de cette séparation est néanmoins immédiate pour comprendre le calendrier réglementaire fourni : G, F et E ne relèvent pas de la même échéance. Les regrouper sans distinction ferait perdre cette information.

• Classe E : 1 831 diagnostics enregistrés, soit 13,5 %.
• Classe F : 714 diagnostics enregistrés, soit 5,3 %.
• Classe G : 245 diagnostics enregistrés, soit 1,8 %.
• Classes F et G réunies : 959 diagnostics enregistrés, soit 7,1 %.

Un bâti ancien très présent, sans lien automatique avec l’étiquette

L’ancienneté constitue un élément majeur du profil albigeois documenté. La période dominante est celle d’avant 1948, avec 32,8 % du corpus géolocalisé. Les indicateurs fournis mentionnent également 32,8 % de bâti antérieur à 1949, 63,9 % de bâti antérieur à 1975 et 84,4 % relevant des périodes antérieures à 2001. Ces seuils donnent plusieurs lectures de l’âge du bâti, sans constituer des catégories à additionner. Les constructions les plus anciennes entrent aussi dans les ensembles définis par les seuils ultérieurs. Pour les propriétaires et acquéreurs, cette structure historique est un contexte essentiel, mais elle ne remplace pas l’étiquette du diagnostic associé à un bien.

Le rapprochement entre ancienneté et répartition énergétique appelle une prudence particulière. Le corpus fait coexister une forte présence du bâti ancien et une prédominance des classes C et D ; il ne démontre pas que les bâtiments anciens appartiennent majoritairement à ces classes. Aucun croisement entre année de construction et étiquette n’est fourni. De même, aucune information sur d’éventuels travaux ne permet d’expliquer la distribution observée. Attribuer les résultats à des rénovations ou, à l’inverse, à l’âge des bâtiments reviendrait à ajouter une causalité absente des données. Pour un bien ancien, la date de construction et le diagnostic restent donc deux informations distinctes dans cette analyse.

Surface, consommation et chauffage : trois repères à ne pas confondre

Le profil physique et énergétique apporte d’autres repères : la part des maisons individuelles est de 29,2 %, la surface médiane de 62 m² et la consommation médiane de 183 kWh/m²/an. Une médiane indique le centre d’une distribution, pas la caractéristique de chaque bien. Ces valeurs ne décrivent donc pas un logement type dont on pourrait reconstituer automatiquement la consommation. La surface médiane et la consommation médiane peuvent correspondre à des observations différentes. Pour un acquéreur ou un propriétaire vendeur, elles servent à lire l’échelle des indicateurs locaux, sans permettre de calculer par simple multiplication la consommation annuelle d’un bien particulier à partir de ces seules données.

Le coût énergétique annuel médian estimé atteint 1 074 €. Il s’agit bien d’un indicateur estimé, non d’une facture annoncée pour chaque logement. Le chauffage principal le plus représenté dans l’extraction est l’électricité, recensée dans 7 698 diagnostics. Cette présence importante ne suffit pas à expliquer le coût médian ou les étiquettes : aucun croisement entre chauffage, consommation, surface et classement n’est fourni. Elle ne permet pas davantage de qualifier le système de chaque bien proposé à la vente ou à la location. Pour les trois publics concernés, la conséquence est la même : les indicateurs communaux situent le corpus, mais ne constituent ni un budget individuel ni une prévision de dépense.

Pour les bailleurs, distinguer le calendrier G, F et E

Le calendrier réglementaire fourni donne une portée concrète à la distinction entre étiquettes. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent ensuite F en 2028 et E en 2034. À Albi, les 245 diagnostics G signalent donc une catégorie dont l’échéance est déjà passée à la date de publication. Ils ne représentent cependant pas 245 nouvelles locations identifiées, ni nécessairement 245 logements distincts. Les données décrivent une classe énergétique enregistrée ; elles ne documentent pas les baux, leur date ou la situation locative de chaque bien.

La classe E mérite une attention spécifique dans cette lecture destinée aux bailleurs, précisément parce qu’elle représente 13,5 % des diagnostics et dépasse le groupe F-G. Son échéance prévue en 2034 ne doit être confondue ni avec celle de F en 2028, ni avec la règle déjà applicable à G pour un nouveau bail. Le corpus ne permet pas de chiffrer combien de locations seront concernées à chacune de ces dates. Il ne permet pas non plus d’établir un programme de travaux ou leur résultat. L’information utile est ici l’association entre une étiquette et son échéance, sans extrapoler un volume de biens locatifs à partir des seuls enregistrements.

• G : critère de décence énergétique non satisfait pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 en métropole.
• F : échéance prévue en 2028.
• E : échéance prévue en 2034.

Pour la vente, l’audit dépend aussi de la catégorie du bien

Pour les propriétaires vendeurs et les acquéreurs, un autre cadre doit être distingué des échéances locatives. L’audit énergétique réglementaire concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole, avec une application à la classe E depuis le 1er janvier 2025. La seule présence d’une étiquette E, F ou G dans la base ne suffit donc pas à dénombrer les ventes concernées. La catégorie du bien entre également dans le périmètre de cette règle. Cette distinction est particulièrement utile à Albi, où les maisons individuelles représentent 29,2 % du corpus, sans ventilation énergétique fournie pour cette catégorie.

Il serait ainsi incorrect d’appliquer directement la part des maisons individuelles aux effectifs E, F et G pour obtenir un nombre de biens concernés par l’audit. Ce calcul supposerait une répartition identique des étiquettes entre catégories de biens, ce que les faits disponibles n’établissent pas. Le nombre d’immeubles en monopropriété n’est pas davantage précisé. Pour lire une situation de vente à partir de ce cadre, les informations déterminantes sont donc la catégorie du bien et son classement, et non la fréquence communale de son étiquette. La photographie albigeoise explique l’importance locale du sujet, sans fournir de décompte des transactions soumises à l’audit.

Secteurs et risques : les limites de la lecture territoriale

L’analyse locale comprend notamment les secteurs Centre Historique, Faubourg du Vigan, Madeleine et Veyrières. Toutefois, les faits fournis ne donnent pas de répartition chiffrée des étiquettes pour ces secteurs. Aucun ne peut donc être présenté ici comme plus performant, plus ancien ou davantage concerné par les classes F et G qu’un autre. La présence de secteurs dans le périmètre d’analyse ne suffit pas à établir une hiérarchie interne à Albi. Pour les vendeurs et acquéreurs, cette limite importe : les résultats communaux ne peuvent pas être attribués automatiquement à une adresse ou à un secteur, et aucun effet sur les prix n’est documenté.

Géorisques recense quatre familles de risques dans les éléments fournis : inondation, mouvement de terrain, phénomène lié à l’atmosphère et transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon est de 2 ; la zone sismique est non renseignée. Cette absence de renseignement ne doit pas être reformulée comme une absence de risque. Ces informations complètent la photographie territoriale, mais ne décrivent pas l’exposition de chaque logement et n’expliquent pas les étiquettes énergétiques. Au terme de cette mise à jour, le portrait utile d’Albi reste donc celui d’un corpus dominé par C et D, marqué par l’ancienneté du bâti et par un groupe E plus nombreux que F et G réunis.